Nach hoffentlich nicht zu zähen Verhandlungen, hat man für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca eine einvernehmliche Preiseinigung erzielt. In der nächsten Phase des Kaufprozesses müssen sich Käufer und Verkäufer insbesondere über den zeitlichen Ablauf bewusst und einig sein.

Das Ziel ist es zu vereinbaren zu welchem Zeitpunkt man gemeinsam beim Notar die Kaufurkunde beglaubigen lässt. Diese notarielle Beglaubigung ist nach spanischem Gesetz eine Pflicht und eine Grundvoraussetzung dafür, den neuen Eigentümer im Grundbuch und Eigentumsregister eintragen zu lassen. 

Aufgrund der Tatsache, dass oftmals noch diverse administrative Vorbereitungen getroffen werden müssen, kann zwischen der Preiseinigung und dem Notartermin durchaus ein Zeitraum von mehreren Wochen und/oder Monaten liegen.

Oftmals sind seitens des Käufers noch Finanzierungsangelegenheiten zu prüfen und zu erledigen, oder auch behördliche Voraussetzungen zu schaffen. Auch seitens des Verkäufers mag es administrative und behördliche oder auch persönliche Gründe geben noch einen gewissen Zeitraum bis zur Beurkundung beim Notar zu benötigen.

In beiderseitigem Interesse ist es deshalb wichtig im Kaufprozess Sicherheit und Verbindlichkeit in schriftlicher Form zu schaffen. Hierzu gibt es verschiedene Optionen.

Der Reservierungsvertrag

Insbesondere in dem Fall, dass für eine Immobilie mehrere Interessenten vorliegen, sichert sich ein Kaufinteressent über einen Reservierungsvertrag (in Spanisch “acuerdo de reserva”) die von ihm gewünschte Immobilie bei dem Verkäufer. Der Reservierungsvertrag wird in der Regel vom Immobilienmakler oder Anwalt für Immobilienrecht aufgesetzt.

Meist ist dieser Reservierungsvertrag recht schlicht und einfach gehalten, so regelt er im Prinzip die Dauer der Reservierung der Immobilie und die Höhe des Reservierungsbetrages. Bei der Dauer der Reservierung handelt es sich meist um ein paar Tage, um in diesen entsprechend einen verbindlichen Kauf- bzw. Optionsvertrag vorzubereiten oder bereits den Notartermin kurzfristig zu planen.

Der vom Käufer zu zahlende Betrag für die Reservierung beträgt oft ein paar Tausend Euros und wird dann mit dem im Nachgang gezahlten Kaufpreis verrechnet. Sollte der Käufer trotz des unterschriebenen Reservierungsvertrages widererwartend von einem Kauf der Immobilie absehen, wird der Betrag vom Verkäufer einbehalten. Der Reservierungsbetrag wird in den meisten Fällen vom Käufer direkt an den Verkäufer gezahlt. Es gibt allerdings auch die Option diesen bei der Immobilienagentur, dem Anwalt einer der beiden Parteien oder auf einem Notaranderkonto zu hinterlegen. 

Der Reservierungsvertrag wird bei einem Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca dann abgeschlossen, wenn der Käufer sich das Objekt kurzfristig und schnell sichern möchte und ist kein Regelfall. Auch ist eine Reservierungsgebühr und ein Reservierungsvertrag oft beim Kauf eines Neubauprojektes direkt beim Bauträger üblich. Oft bzw. in den üblichen Fällen kommt es zu dem Abschluss eines Optionsvertrages.

Der Optionsvertrag

Ob mit oder ohne vorherigem Reservierungsvertrag kommt es in den meisten Fällen bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca zwischen Verkäufer und Käufer zu dem Abschluss eines sogenannten Optionsvertrag (in Spanisch “Contrato de opción de compra”). Diese vertragliche Vereinbarung für den Kauf einer Immobilie ist nach dem spanischen Zivilrecht (“Código Civil”) geregelt.

Der Optionsvertrag enthält immer eine festgeschriebene Laufzeit und überbrückt damit die Zeit zwischen der Preiseinigung und des Notartermins. In dem festgelegten Zeitraum haben beide Parteien die Möglichkeit alle nötigen administrativen und behördlichen Vorbereitungen zu treffen.

Der Optionsvertrag ist kein zwingendes oder gesetzlich vorgeschriebenes Element eines Kaufprozesses. Doch ist er sehr beliebt und üblich, denn er schafft sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer die nötige rechtliche Verbindlichkeit und Sicherheit. 

Sollten sich beide Seiten darauf verständigen auf einen Optionsvertrag zu verzichten, gibt es auch die Möglichkeit direkt einen Notartermin zu vereinbaren und ohne diese schriftliche Verbindlichkeit den Termin anzutreten. 

Im Wesentlichen enthält der Optionsvertrag die folgenden Informationen: 

• Identitätsangaben und Anschriften des Verkäufers (Optionsgeber) und Käufers (Optionsnehmer)
• Die genaue Beschreibung der Immobilie
• Kataster-Referenzen und -Daten
• Die Laufzeit des Vertrages und/oder der genaue Notartermin
• Die vereinbarte Optionssumme / Anzahlungsbetrag
• Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie
• Evtl. inkludiertes Mobiliar und der anteilige Kaufpreis
• Rechte und Pflichten des Verkäufers/Käufers
• Sonstige Vereinbarungen, welche zwischen beiden Parteien getroffen wurden

Einen elementaren Teil des Optionsvertrages stellt die Optionssumme dar. Diese versteht sich als ein Anzahlungsbetrag und wird mit der Unterschrift fällig (meist innerhalb einer Woche). Rein rechtlich gesehen tritt die Wirksamkeit des Optionsvertrages auch erst mit der Zahlung dieser Optionssumme in Kraft.

Die Höhe dieser Anzahlung muss zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart werden, beträgt aber in der Regel 10% des Kaufpreises der Immobilie. Um für beide Seiten eine Sicherheit der Gelder zu gewährleisten, wird der Anzahlungsbetrag im besten Fall auf ein Notaranderkonto eingezahlt. Dieser Anzahlungsbetrag wird beim Notartermin dann mit der Kaufsumme verrechnet und an den Verkäufer ausgezahlt.

Sollte der Käufer der Immobilie trotz des unterschriebenen Optionsvertrages und der geleisteten Anzahlung vom Kauf zurücktreten, steht diese Anzahlung dem Verkäufer voll zu.  Doch auch der Verkäufer geht mit Unterschrift des Optionsvertrages eine entscheidende Verpflichtung ein.

Sollte dieser dann vom Verkauf der Immobilie zurücktreten, geht die geleistete Anzahlung an den Verkäufer zurück und der Verkäufer zahlt eine im Vertrag festgelegte Strafzahlung. Diese Strafzahlung liegt in der Regel in der Höhe des Anzahlungsbetrag.

Üblicherweise werden die Optionsverträge von Käufer und Verkäufer auf jeder einzelnen Seite mit einem Kürzel oder der Unterschrift gegengezeichnet und am Ende des Vertrages mit der vollen Unterschrift versehen. Sollten Sie Ihren Anwalt mit einer entsprechenden Vollmacht versehen haben, kann dieser den Vertrag für Sie stellvertretend unterzeichnen.

Der Optionsvertrag für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca wird in der Regel vom Anwalt für Immobilienrecht oder von der Immobilienagentur aufgesetzt. In jedem Fall empfiehlt Ihnen der Mallorca Compass Immobilien Guide den Optionsvertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen zu lassen. 

Privatschriftlicher Kaufvertrag

Für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca gibt es eine weitere Vertragsart, nämlich den privatschriftlichen Kaufvertrag. Der privatschriftliche Kaufvertrag wird ebenfalls nach der einvernehmlichen Einigung auf einen Kaufpreis geschlossen. Dieser Vertrag ist im Gegensatz zum Optionsvertrag für beide Seiten deutlich bindender.

Hierbei wird in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer ein eindeutig rechtlich verbindlicher Kauf der Immobilie vereinbart, von dem keine der beiden Parteien zurücktreten kann. Die Nichteinhaltung der im privatschriftlichen Kaufvertrag festgehaltenen Kaufbedingungen kann von der Gegenpartei gerichtlich eingeklagt werden.

So läuft man als Käufer die Gefahr, bei nichteinhalten des Vertrages nicht nur die Anzahlung zu verlieren, sondern auch gerichtlich zum kompletten Kauf verpflichtet zu werden. Diese Art der vertraglichen Vereinbarung ist zwar auf der einen Seite die Sicherste, sollte aber bei beiden Seiten eine hundertprozentige Gewissheit über die Kauf-/Verkaufsabsicht voraussetzen. 

Genauso wie es im Optionsvertrag der Fall ist, wird beim privatschriftlichen Kaufvertrag inhaltlich festgehalten zu welchem Zeitpunkt es zu einer notariellen Beglaubigung kommen wird. Diese notarielle Beglaubigung ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Eigentümerwechsel auch im Grundbuch eingetragen wird. 

In der Regel finden Sie in einem privatschriftlichen Kaufvertrag die folgenden Inhalte:

• Identitätsangaben und Anschriften des Verkäufers und Käufers 
• Die genaue Beschreibung der Immobilie
• Kataster-Referenzen und -Daten
• Die Laufzeit des Vertrages bzw. der beabsichtigte Termin der notariellen Beglaubigung 
• Der vereinbarte Anzahlungsbetrag
• Der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie
• Evtl. inkludiertes Mobiliar und der anteilige Kaufpreis
• Rechte und Pflichten des Verkäufers/Käufers
• Sonstige Vereinbarungen die zwischen beiden Parteien getroffen wurden

Auch im privatschriftlichen Kaufvertrag wird zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eine Anzahlung vereinbart. Im Regelfall beträgt diese Anzahlung 10 % des festgelegten Kaufpreises. Auch hier ist es üblich und empfehlenswert, diese Anzahlung auf ein Notaranderkonto einzuzahlen.

Im Idealfall wird der privatschriftliche Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht verfasst. Dies ist zwingend empfehlenswert, insbesondere aufgrund der oben beschriebenen deutlichen Verbindlichkeit, die dieser Vertrag mit sich bringt. Sollte der Vertrag nicht von ihrem Anwalt aufgesetzt worden sein, lassen Sie ihn auf jeden Fall von ihm überprüfen. 

Üblicherweise werden privatschriftliche Kaufverträge auch von Käufer und Verkäufer auf jeder einzelnen Seite mit einem Kürzel oder der Unterschrift gegengezeichnet und am Ende des Vertrages mit der vollen Unterschrift versehen. Sollten Sie Ihren Anwalt mit einer entsprechenden Vollmacht versehen haben, kann dieser den Vertrag für Sie stellvertretend unterzeichnen.

Der direkte Gang zum Notar

Vereinzelt kommt es vor, dass nach der Preiseinigung der Verkäufer und Käufer sich darauf einigen, ohne weitere schriftliche oder vertragliche Vereinbarung, den direkten Gang zum Notar vorzunehmen. 

Gerade die oben stehenden Beschreibungen der verschiedenen Vertragsarten und deren Inhalte machen deutlich, warum man grundsätzlich vom direkten Gang zum Notar absehen sollte. Es besteht sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer keinerlei rechtlich bindende Verpflichtung und Sicherheit. Diese Variante ist daher als recht risikofreudig zu bezeichnen. 

Theoretisch benötigt die notarielle Beglaubigung nicht Ihre persönliche Anwesenheit (weder Verkäufer noch Käufer). Voraussetzung dafür ist, dass Sie ihrem beauftragten Anwalt eine Vollmacht erteilt haben.