Bevor Sie starten eine Immobilie auf Mallorca zu suchen und dann letztendlich auch zu kaufen, ist es enorm wichtig, dass Sie sich über jegliche anfallende Kosten rund um den eigentlichen Kaufpreis informieren.

Wir sprechen hier von den sogenannten Kaufnebenkosten einer Immobilie auf Mallorca, welche sich aus verschiedenen Gebühren und Steuern zusammensetzt.

Der Mallorca Compass Immobilien Guide erklärt Ihnen in diesem Artikel welche Nebenkosten einmalig beim Kauf anfallen und welche laufenden Nebenkosten Sie für Ihre Immobilie auf Mallorca kalkulieren und einplanen müssen.

Einmalige Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca

Als grobe Faustformel müssen Sie für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca ca. 10 % bis 13% des Kaufpreises als Nebenkosten kalkulieren. Diese Nebenkosten setzen sich zusammen aus Steuern, Anwaltskosten, Notarkosten und Gebühren für Ämter.

Die anfallenden Kosten für Steuern, Notar und Gebühren für Ämter, sind selbstverständlich obligatorisch. Die Kosten für einen Anwalt sind additional je nachdem ob Sie diesen entsprechend mit in Ihren Kaufprozess involvieren. Auf die Notwendigkeit des Hinzuziehen eines Anwalts für Immobilienrecht wurde hier im Mallorca Compass Immobilien Guide ja bereits mehrfach eindringlich hingewiesen. Die Komplexität im Thema Steuern- und Immobilienrecht verstärkt die Empfehlung auf einen guten und mehrsprachigen Anwalt zu setzen.

Im Folgenden stellt Ihnen der Mallorca Compass Immobilien Guide die einzelnen Kostenpunkte detaillierter und übersichtlich dar:

Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer

Bei jedem Kauf einer Immobilie auf Mallorca fällt entweder eine Grunderwerbsteuer oder eine Mehrwertsteuer (IVA) an. Dies hängt ganz davon ab, was für eine Immobilie Sie erwerben und von wem (natürliche und juristische Person). Die Mehrwertsteuer gilt für alle Immobilien, die zum ersten Mal verkauft werden, z.B. ein neu gebautes Einfamilienhaus oder eine Villa, eine Wohnung oder ein Apartment in einer neu gebauten Wohnanlage, etc. Die Mehrwertsteuer in diesem Fall beträgt pauschal 10% des Kaufpreises. Eine Besonderheit stellt der Kauf von einer Gewerbeimmobilie oder einem Grundstück von einer juristischen Person dar, denn in diesem Fall beträgt die Mehrwertsteuer 21%.

Eine Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn die Immobilie als zweite oder weitere Übereignung verkauft wird und nicht z.B. zum ersten Mal als ein Neubau verkauft wird.
In diesem Fall errechnet sich die Grunderwerbsteuer nach der folgenden festgelegten Staffelung:

der Betrag bis 400.000 € wird mit 8% versteuert
der Betrag zwischen 400.000 € – 600.000 € mit 9%
der Betrag zwischen 600.000 € – 1 Mio. € mit 10%
alles was über 1 Mio. € liegt mit 11%

Bitte beachten Sie bei der Berechnung, dass die prozentualen Steuersätze immer anteilig und einzeln in dem Kaufpreis kalkuliert und dann zusammengerechnet werden müssen. Hier ein einfaches Rechenbeispiel für die Grunderwerbsteuer:

Der Kaufpreis einer Immobilie auf Mallorca beträgt z.B. 1.100.000€

Sie berechnen den Betrag 0 € – 400.000 € mit 8 % = 32.000€.
den Betrag 400.000 € – 600.000 €, also 200.000€ mit 9 % = 18.000€
den Betrag 600.000 € – 1 Mio. €, also 400.000 € mit 10% = 40.000€
den Betrag 1 Mio. – 1,1 Mio. €, also 100.000 € mit 11% = 11.000€

Zusammengerechnet beträgt die Grunderwerbsteuer in diesem Beispiel also 101.000 € (32.000 € + 18.000 € + 40.000 € + 11.000 €).

Sollten Sie eine Immobilie auf Mallorca erwerben, bei der bestehendes Mobiliar mit übernommen wird, wird der dafür anfallende anteilige Kaufpreis mit in den Verträgen und in der Kaufurkunde aufgeführt. Für Sie als Käufer ergibt sich daraus der positive steuerliche Nebeneffekt, dass der Betrag für die Möbel – nicht wie oben aufgeführt – mit der normalen Grunderwerbsteuer versteuert wird, sondern pauschal mit einem Steuersatz von 4%.

Die Zahlungspflicht der Grunderwerbsteuer für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca muss bis spätestens 30 Tage nach der notariellen Beurkundung erfüllt werden. Bei der genauen Kalkulation der Grunderwerbsteuer und letztendlich auch der Abwicklung der Zahlung, unterstützt Sie selbstverständlich ihr Anwalt für Immobilienrecht.

Notarkosten

Bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca wird der für die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch zuständige Notar vom Käufer ausgewählt und auch bezahlt. Der Preis der für die vom Notar in Anspruch genommenen Leistungen gezahlt werden muss, kann mit einem Richtwert von 1 % kalkuliert werden. Oft kann der Preis auch deutlich darunter liegen, ganz abhängig welchen Notar ie wählen. Hier empfehlen wir Ihnen sich entsprechend mit ihrem Anwalt für Immobilienrecht oder auch mit Ihrem/Ihrer Immobilienmakler/ Immobilienagentur zu beraten, sodass Sie Ihnen einen guten und preislich angemessenen Notar vorschlagen.

Gebühr / Steuer für Grundbucheintragung

Für die Eintragung der gekauften Immobilie im Grundbuch fallen ebenfalls Gebühren an. Diese belaufen sich in der Regel auf knapp 1% des Kaufpreises. Je nach Immobilie und Region in welcher sich die Immobilie auf Mallorca befindet, kann diese Gebühr auch deutlich unter einem Prozent liegen. Diese im Volksmund auch Stempelsteuer genannte Gebühr muss bis spätestens einem Monat nach notarieller Beurkundung beglichen werden. Die Zahlung ist die Voraussetzung für die letztendliche Eintragung der notariellen Beurkundung im Grundbuch. Für die Abwicklung dieser Zahlung unterstützt Sie selbstverständlich auch ihr in den Kaufprozess involvierter Anwalt für Immobilienrecht.

Kosten für einen Anwalt für Immobilienrecht

Der Mallorca Compass Immobilien Guide hat in vorherigen Artikeln ja bereits mehrfach auf die Sinnhaftigkeit hingewiesen, einen Anwalt für Immobilienrecht mit in den Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca einzubeziehen. Dieser wird Sie in dem gesamten Ablauf des Kaufs begleiten, bei der administrativen Abwicklung unterstützen und selbstverständlich die rechtliche beratung übernehmen.

Er führt eine sogenannte “Due-Dilligence” Prüfung (Prüfung der rechtlichen Genehmigungen, Besitzansprüche und -Verhältnisse, Abgaben, Hypothekenbelastungen, etc.) durch. Außerdem wird er Ihnen die zum Teil komplexen Berechnungen und Abwicklungen der Steuerpflichten abnehmen. Ein wichtiger Punkt ist ebenfalls, dass der Anwalt für Immobilienrecht für Sie die Prüfung der Legalitäten ihrer ausgesuchten Immobilie übernimmt und alle nötigen Kaufverträge und/oder Optionsverträge aufsetzt.

Auf Mallorca gibt es jede Menge spezialisierte Anwälte für Immobilienrecht, die Sie auch komplett in Deutsch beraten. Das Honorar für einen Anwalt für Immobilienrecht beträgt in der Regel ca. 1 % des Kaufpreises. Dies versteht sich auch als eine Faustformel, denn das Honorar kann von Anwalt zu Anwalt recht unterschiedlich sein und hängt zudem auch von der Komplexität des Kaufprozesses der entsprechenden Immobilie ab.

Klicken Sie hier um zum Artikel der genauen Beschreibung der Aufgaben eines Fachanwalt für Immobilienrecht zu gelangen.

Gebühr für Immobilienmakler und Immobilienagenturen

Sollten Sie für die Suche einer Immobilie auf Mallorca einen Immobilienmakler oder eine Immobilienagentur beauftragen, fällt für diese ebenfalls ein Honorar an. In der Regel brauchen Sie sich als Käufer allerdings mit diesem Honorar nicht zu beschäftigen, denn in den allermeisten Fällen wird die Provision für den Immobilienmakler oder die Immobilienagentur von dem Verkäufer getragen.

Das Honorar/die Provision für die Immobilienagentur oder den Immobilienmakler ist in der Regel – und wenn nicht vorab anders vereinbart – eingerechnet in den Kaufpreis und wird in den Kauf- und Kaufoptionsverträgen, sowie in der Kaufurkunde aufgeführt. Bei der Beurkundung der Immobilie beim Notar wird dann entsprechend ein bankbestätigter Scheck an den Immobilienmakler oder die Immobilienagentur überreicht.

Sollten Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie wieder verkaufen, können Sie diese Provisionen/Honorare für den Immobilienmakler oder die Immobilienagentur bei der Gewinnsteuer positiv geltend machen. Näheres dazu erläutert Ihnen natürlich gern ihr Anwalt für Immobilienrecht.

Gebühren für Hypotheken und Finanzierungen

Sollten Sie für die Finanzierung des Kaufpreises der Immobilie auf Mallorca einen/eine Kredit/Hypothek benötigen, fallen hierfür selbstverständlich ebenfalls Kosten an.

Die Eröffnungsgebühr beträgt in der Regel rund 1% des Gesamtwertes der Hypothek. Hierbei sollten Sie sich allerdings vorab genau über die verschiedenen Konditionen bei den verschiedenen Banken informieren. Entweder hilft Ihnen dabei beispielsweise der Anwalt für Immobilienrecht, Ihr Immobilienmakler oder die Immobilienagentur.

Eine weitere interessante Möglichkeit bieten hierbei auch sogenannte Kredit Broker. Dieser Broker vergleicht für Sie alle Konditionen der verschiedenen Banken und empfiehlt Ihnen die für Sie genau passende Finanzierung. Selbstverständlich bekommen diese Broker ebenfalls ein Honorar, allerdings werden Sie in der Regel durch die zum Teil erheblichen Ersparnisse, die sich durch das Finden der günstigsten und besten Finanzierung ergibt, entsprechend kompensiert. Ein prominenter und sehr etablierter Anbieter solcher Serviceleistungen auf Mallorca ist z.B. Lionsgate Capital.

Laufende Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca

Neben den im vorherigen Artikel geschilderten einmaligen Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollten Sie sich als Kaufinteressent vorab auch ein Bild über die laufenden Nebenkosten machen. Der Mallorca Compass Immobilien Guide unterstützt Sie dabei und gibt Ihnen einen groben Überblick mit welchen Kosten Sie da rechnen müssen.

Grundbesitzsteuer (IBI)

Die in Spanien sogenannte IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) entspricht der Gemeinde- bzw. Grundsteuer. Diese Steuer fällt für jegliche Immobilienbesitzer auf Mallorca an. Die IBI wird jährlich bezahlt und fällt auf Mallorca in der Regel im Monat September an.

Die Höhe der IBI Steuer ist natürlich von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich, Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie. Informieren Sie sich also vorab, wie hoch diese IBI für die von Ihnen zum Kauf ausgesuchte Immobilie beträgt. Diese Information erhalten Sie entweder vom Verkäufer oder im Rathaus der Gemeinde.

Einkommensteuer (IRPF)

Für nicht in Spanien Ansässige, die sogenannten “Nicht Residenten”, fällt eine Einkommensteuer (IRPF – Impuesto Sobre La Renta de las Personas Físicas) an, sofern sie Ihre Immobilie rein zu Ferienzwecken nutzen. Der spanische Fiskus sieht diesen Selbstnutzungsvorteil als eine fiktive Mieteinnahme.

Die Höhe dieser Steuer beträgt 19 % von 1,1 % des geltenden Katasterwertes der Immobilie. Sollte Ihre Immobilie z.B. einen Katasterwert von 200.000 € haben, berechnen Sie 1,1% von diesem Wert (2.200 €) und kalkulieren davon 19% (418 €). Die Einkommensteuer (IRPF) fällt jährlich an.

Sollten Sie als “Nicht Resident” Ihre Immobilie auf Mallorca nicht selbst nutzen, sondern vermieten, haben Sie eine Einkommensteuer von 19 % auf Ihre Mieteinnahmen zu zahlen.

Bitte beachten Sie hierbei, dass von den Mieteinnahmen diverse Kosten abzugsfähig sind. Dazu zählen die Gemeinschaftskosten bei einer Wohnanlage, die Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Hypothekendarlehen, Versicherungen, Abschreibungen, etc.

Vermögenssteuer (IP)

Alle Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca müssen jährlich eine Vermögenssteuer zahlen. Hierbei ist direkt zu erwähnen, dass es einen Steuerfreibetrag von 700.000 € gibt, egal ob Sie resident oder nicht Resident sind. Sollte die betreffende Immobilie zwei Eigentümer haben (z.B. ein Ehepaar mit jeweils 50 %), steht jedem der Eigentümer der Steuerfreibetrag zu.

Die Höhe des Steuersatzes bei der Vermögenssteuer liegt zwischen 0,2 %und 2,5 % und ist ganz entscheidend abhängig von der Bemessungsgrundlage, sprich z.B. des Wertes der Immobilie. Die Bemessungsgrundlage wird vom Finanzamt so ermittelt, dass sie den höchsten der folgenden Werte wählen: der Anschaffungswert, der Katasterwert oder der von der Finanzbehörde festgelegte Wert. Auch hierzu sollten Sie sich bei ihrem Anwalt für Immobilienrecht bzw. einem Steuerberater genauere Auskunft erteilen lassen.

Jährliche kommunale Abgaben

Jeder Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca hat einmal im Jahr eine Zahlung für kommunale Dienste der Gemeinde zu entrichten. Diese Gebühren inkludieren beispielsweise Müllentsorgung, Straßenreinigung, etc. Diese Gebühren variieren ganz nach der Größe der Immobilie und in welcher Gemeinde und/oder Region auf Mallorca Sie sich befindet.

Dies sind meist vergleichsweise überschaubare Beträge, doch sollten Sie sich auch vorab darüber informieren wie hoch diese Gebühr bei der für Sie infrage kommenden Immobilie auf Mallorca ist.

Gebühren für die Eigentümergemeinschaft

Sollten Sie sich als Kaufinteressent für eine Immobilie in einer Wohnanlage mit gemeinschaftlich genutzten Bereichen entscheiden, treten Sie automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Diese Mitgliedschaft ist obligatorisch und gesetzlich verpflichtend. In dieser in Spanien als “Comunidad de Propietarios” bezeichneten Gemeinschaft haben Sie anteilig entsprechend auch die anfallenden Kosten zu tragen.

Die Höhe der anfallenden Gemeinschaftskosten variiert je nach Immobilie und Wohnanlage oder Wohngebäude. In der Regel findet einmal pro Kalenderjahr eine Versammlung aller Eigentümer statt. Während dieser Versammlung werden unter anderem die Gemeinschaftskosten für das kommende Jahr festgelegt.

Alle in der Versammlung beschlossenen Maßnahmen wie beispielsweise Instandhaltungen, Reparaturen, Renovierungen, etc. werden von den Kosten her auf alle Eigentümer umgelegt und in die Gemeinschaftskosten inkludiert. Außerdem zählen zu den Gemeinschaftskosten grundsätzliche Wartungskosten, Reinigungskosten, Versicherungen und Instandhaltung der Wohnanlage oder des Wohngebäudes. Hierzu können Aufzugswartungen, Poolreinigungen, Gartenarbeiten und Treppenhausreinigung gehören.