Die Suche und letztendlich der Kaufprozess für eine Immobilie auf Mallorca ist eine recht komplexe Angelegenheit, bei der man auf sehr viele Dinge achten muss.

Der Mallorca Compass Immobilien Guide hat in vorherigen Kapiteln mehrfach deutlich gemacht, wie wichtig es ist an manchen Stellen professionelle Unterstützung einzuholen. Gerade wenn es um behördliche, rechtliche oder steuerliche Angelegenheiten geht, ist es immer ratsam einen Fachmann an seiner Seite zu haben. In diesem Artikel stellen wir ihn die wichtigsten Personen vor, die sie während ihres Kauf- oder Mietprozesses für eine Immobilie auf Mallorca begleiten.

Der Fachanwalt für Immobilienrecht

Wer sich beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca dazu entscheidet keinen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, spart definitiv am falschen Ende und begeht womöglich einen entscheidenden Fehler. 

Genauso wie bei der Auswahl Ihres Immobilienmaklers oder jeglicher Personen die Sie im Kaufprozess unterstützen, sollten Sie auch bei dem Anwalt eine ganz gewissenhafte Auswahl vornehmen. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass Sie auch hier auf  ”schwarze Schafe” stoßen können, welche im schlimmsten Fall einem reibungslosen Kaufprozess eher Steine in den Weg legen.

Sie sollten also im Idealfall einen Anwalt beauftragen, der einzig und allein in ihrem Sinne als Kaufinteressent oder Käufer handelt. 

Sie werden beispielsweise von Ihren Immobilienmaklern mit Sicherheit auf das Thema angesprochen und auch gleichzeitig von Ihnen einen Anwalt empfohlen bekommen. Dieser kann ein unabhängiger Anwalt sein oder sogar ein firmeninterner Jurist.

Dies können zweifelsohne einwandfreie Anwälte und genau die richtige Wahl sein. Trotzdem sollten Sie dabei bedenken, dass je nachdem wie eng die Beziehung vom Anwalt zum Immobilienmakler ist, oder sie im Extremfall sogar hausintern sind, können Sie in bestimmten Fällen eventuell in Interessenkonflikte geraten.

Versuchen Sie deshalb von Anfang an einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu finden, der so unabhängig wie möglich ist.

Den besten Anwalt werden Sie im Idealfall über Empfehlungen von Freunden oder Bekannten bekommen, welche bereits gute Erfahrung mit diesem Anwalt gesammelt haben. Schauen Sie ansonsten in die deutschsprachige Presse Mallorcas oder fragen Sie beim deutschen Konsulat in Palma nach.

Hier bekommen Sie eine Übersicht mit allen deutschsprachigen Anwälten, die auf der Insel zur Verfügung stehen.

Es wird für Sie von enormem Vorteil sein, einen Anwalt zu beauftragen, der zum einen deutschsprachig ist und zum anderen seine Kanzlei auch auf Mallorca hat. Diese haben meist die entscheidenden guten Kontakte auf der Insel, beispielsweise bei den Behörden und Rathäusern, um den Kaufprozess entsprechend schnell und effizient durchführen zu können.

Außerdem sollten Sie darauf achten, dass dieser Anwalt definitiv ein spezialisierter Jurist für den Bereich Immobilienrecht ist. 

Für das Honorar für einen Anwalt für Immobilienrecht müssen Sie ca. 1% vom Kaufpreis der Immobilie einplanen. Je nachdem welchen Anwalt Sie beauftragen oder wie komplex der Fall ist, kann es auch unter einem Prozent oder auch bei bis zu 1,5% liegen.

Folgend hat der Mallorca Compass Immobilien Guide Ihnen eine Übersicht zusammengestellt, welche Aufgaben u.a. ein Fachanwalt für Immobilienrecht für Sie übernehmen kann:

• Jegliche Kommunikation mit Verkäufer, Behörden, Banken und auch Maklern
• Verfassen und/oder Prüfen der Kaufverträge, Reservierungsverträge und Optionsverträge
• Vor dem Kauf einer Immobilie wird der Anwalt die sogenannte”Nota Simple”, dem aktuellen Grundbuchauszug, prüfen ob oder welche eventuellen Belastungen auf der Immobilie bestehen und die Eigentumsverhältnisse klären 
• Eröffnung eines für den Kauf einer Immobilie erforderlichen spanischen Bankkontos
• Beantragung der sogenannten N.I.E. (número de identificación de extranjeros), die eine Identifikationsnummer / Steuernummer für Ausländer in Spanien darstellt. Die N.I.E. ist eine wichtige Grundvoraussetzung für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca
• Legalitätsprüfung einer Immobilie, sowie entsprechende Legalisierungen
• Prüfung von Bebauungsmöglichkeiten bei Grundstücken 
• Vorbereitung aller notwendigen Unterlagen und behördlichen und administrativen Voraussetzungen für den notariellen Kaufvertrag (in Spanisch “Escritura”)
• Gutachten und bautechnische Überprüfungen
• Prüfung des Katastereintrags (in Spanisch “Catastro”)
• Der Anwalt klärt jegliche Fragen rund um Steuern, Finanzen und rechtliche Angelegenheiten
• Nach der notariellen Beurkundung kümmert der Anwalt sich um die Eintragung des Objekts im Grundbuch und beim Katasteramt
• Begleichung aller nach dem Kauf anfallenden Steuern, wie z.B. die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) 
• Information der Gemeinde über den Eigentümerwechsel und entsprechende Umschreibung für die Grundsteuer
• Viele Anwälte übernehmen ebenfalls nach dem Kauf alle Umschreibungen von den mit der Immobilie verbundenen Dienstleistungsverträgen, wie Strom-, Gas-, Wasser- oder auch Telekommunikationsanbietern 

Der Fachanwalt für Immobilienrecht kann für Sie jegliche anfallenden Angelegenheiten rund um den Kaufprozess der Immobilie auf Mallorca übernehmen. Wenn Sie ihm eine entsprechende Vollmacht erteilen, kann er praktisch den gesamten Kauf abwickeln ohne, dass Sie selbst persönlich vor Ort auf Mallorca sind.

Er kann für Sie jegliche Termine wahrnehmen, Verträge unterschreiben und Sie selbst beim Notartermin vertreten. 

Wie Sie sehen, kann der Fachanwalt für Immobilienrecht für Sie eine ganze Menge erledigen und bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca entscheidend unterstützen.

Steuerberater / Steuerbüro 

Eine Menge der Aufgaben, die ein Fachanwalt für Immobilienrecht für Sie übernimmt, kann auch ein Steuerberater (in Spanisch “Gestor”) bzw. ein Steuerbüro (in Spanisch “Gestoria”) übernehmen. 

Auf Mallorca werden Sie keinerlei Probleme haben einen international orientierten, guten Steuerberater zu finden, der obendrein auch Deutsch spricht. Gerade wenn Sie nicht residenter Immobilienbesitzer auf Mallorca sind, muss Ihre “Gestoria” die verschiedenen steuerlichen Länderrechte abwägen und das Doppelbesteuerungsabkommen für Sie im Auge behalten. 

Eine Gestoria wird in der Regel stundenweise bezahlt. Hinzu kommen feste Sätze die Sie für Behördengänge, Firmengründungen. etc. in Rechnung stellen.

Der Mallorca Compass Immobilien Guide stellt Ihnen folgend ein paar Zuständigkeitsbereiche und Aufgaben vor, die eine Gestoria für Sie beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca übernehmen kann:

• Beratung rund um das Thema Steuern und Erstellung der Steuererklärung 
• Abwicklung und Zahlung der anstehenden Steuern beim Erwerb/Verkauf einer Immobilie, sprich Grunderwerbsteuer, Gewinnsteuer, Vermögenssteuer, Gemeindesteuer, Vermögenssteuer, usw.
• Beantragung der N.I.E. (número de identificación de extranjeros), die Identifikationsnummer / Steuernummer für Ausländer in Spanien. Sie ist eine wichtige Grundvoraussetzung für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca
• Viele Gestorias beraten sie in allen Fragen rund um den Immobilienerwerb und können Sie mit entsprechender Vollmacht in allen Angelegenheiten vertreten
• Firmengründung in dem Fall dass Sie eine Immobilie als Gesellschaft erwerben wollen
• Jegliche mit dem Kauf der Immobilie verbundenen Behördengänge und Besorgung von Dokumenten

Die Aufgaben und Serviceleistungen, die eine Gestoria in Spanien für Sie erledigt sind recht umfangreich. Sprechen Sie mit dem entsprechenden Steuerbüro ab welche Aufgaben sie für Sie übernehmen kann.

Die für Sie richtige Gestoria finden Sie in deutschsprachigen Zeitungen und Medien Mallorcas, im Internet oder auch ihr Anwalt für Immobilienrecht kann ihnen sicherlich eine Empfehlung geben. 

Unsere persönliche Empfehlung ist European Accounting.

Spanischen Banken für Immobiliendarlehen

Bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca nutzen viele Käufer den Finanzierungsweg über ein Darlehen von einer spanischen Bank.

Einige von ihnen haben im ersten Schritt auch eine Anfrage über ihre heimische/deutsche Bank gestellt. Dabei haben sie schnell festgestellt, dass die meisten Banken mit Sitz in Deutschland keine Hypothekendarlehen für Immobilien auf Mallorca vergeben. Hierbei mag es durchaus Ausnahmen geben, auch wenn es dann mit Hinterlegung erheblicher Sicherheiten – etwa in Form von Immobilienbesitz in Deutschland – verbunden ist.

Die deutschen Banken scheuen die Finanzierung von Immobiliendarlehen auf Mallorca oftmals, da insbesondere das Wertgutachten sich als schwierig auszeichnet. Ein weiterer Grund sind die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen, die mit einem Immobilienkauf auf Mallorca für eine Deutsche Bank verbunden sind. 

Doch in der Regel ist auch eine Finanzierung über eine Deutsche Bank gar nicht notwendig. Die hiesigen spanischen Banken haben dahingehend in den letzten Jahren und Jahrzehnten ihr Angebot und ihre Serviceleistungen entsprechend an den Markt der ausländischen Immobilienkäufer auf Mallorca angepasst.

Bei nahezu allen großen spanischen Banken finden Sie Bankberater und Mitarbeiter die sich in der Finanzierung von Immobilien für “nicht Residente” Ausländer bestens auskennen und auch den Service in deutscher Sprache anbieten.

Wenn Sie eine Immobilie über eine spanische Bank auf Mallorca finanzieren, wählen Sie in der Regel bei einer Standard Hypothek die Finanzierung über einen festen Zins plus einen variablen Zins, der sich nach dem EURIBOR richtet. Den derzeitigen Stand der EURIBOR Zinssätze finden Sie unter https://www.euribor-rates.eu/de/aktuelle-euribor-werte/

Sollten Sie sich bei einer spanischen Bank über die Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca informieren, werden Sie auf das Thema Beleihungsgrenze stoßen.

Hierbei bezieht sich die Bank auf den begutachteten Immobilienwert und bietet Ihnen als “nicht Residenter” i.d.R.  eine Finanzierung von 60 bis 70% des Kaufpreises an. Für Residente liegt die Beleihungsgrenze mit bis zu 80% deutlich höher.

Hypotheken- und Kreditbroker

In einem vorherigen Kapitel hat der Mallorca Compass Immobilien Guide Ihnen bereits eine komfortable Lösung vorgeschlagen, wie Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie auf Mallorca den genau richtigen Kredit bei der richtigen Bank bekommen. Die Rede ist von dem sogenannten Kredit Broker.

Hierzu bieten Ihnen verschiedene auf Mallorca aktive Unternehmen ihre Dienstleistungen an. Sie haben meist den besten Überblick über die Bankenlandschaft und die unterschiedlichen Finanzprodukte die sie anbieten.

Somit können Sie Ihnen nach einer Bedarfsanalyse Ihres gewünschten Finanzierungsfalls genau den richtigen Darlehensvorschlag unterbreiten.

Die Zusammenarbeit mit einem Kredit Broker spart Ihnen in der Regel eine Menge Zeit und auch Geld. Das Einreichen von Finanzierungsanfragen bei verschiedenen Banken ist ein recht arbeitsintensives und zeitaufwendiges Unterfangen.

Geben Sie es in die Hände eines Kredit Brokers, geht dieser Prozess deutlich schneller. Natürlich möchte auch ein Kredit Broker bezahlt werden, doch durch den Vergleich aller auf dem Markt angebotenen Produkte und den damit für Sie verbundenen Ersparnissen, sparen Sie unterm Strich bares Geld. 

Ein Beispiel für ein auf Mallorca sehr etabliertes Unternehmen, das diese Dienstleistungen anbietet, ist die Firma Lionsgate Capital in Palma.

Notare auf Mallorca

Eine entscheidende Schlüsselfigur im Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca ist der Notar. Rein nach der spanischen Gesetzeslage betrachtet, ist bei einem Verkauf einer Immobilie die Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch nicht rechtlich verpflichtend. Diese gesetzliche Regelung und auch ihre Ausführung in der Praxis sind nicht nur etwas obsolet, sondern auch schlichtweg unüblich und keineswegs zu empfehlen.

Für den gängigen Prozess des Kaufs einer Immobilie auf Mallorca, ist also selbstverständlich die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ein wichtiger und entscheidender Punkt. Diese Eintragung kann laut dem spanischen Gesetzbuch nur erfolgen, wenn die Kaufurkunde von einem Notar beglaubigt wurde. Genau aus diesem Grund stellt der Notar eine Schlüsselfigur im Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca dar.

Es ist bei einem Kaufprozess einer Immobilie auf Mallorca üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, bei dem die Kaufurkunde beglaubigt wird. Erkundigen Sie sich bei ihrem Immobilienmakler und/oder ihrem Fachanwalt für Immobilienrecht nach einem geeigneten Notar für den Kauf der Immobilie. In der Regel wählt man einen Notar aus, der sich in dem Ort oder in der Nähe der entsprechenden Immobilie befindet. Außerdem sollte der Notar einen Übersetzungsservice anbieten, falls Sie diesen benötigen.

Es ist nicht nur üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, sondern dass er ihn auch bezahlt. Die Notarkosten sind von Notar zu Notar unterschiedlich und können je nach Komplexität des Falls, höher oder niedriger liegen. Auch hier sollten Sie sich vorab informieren, was Sie für die Beurkundung der Kaufurkunde Ihrer ausgewählten Immobilie zu zahlen hätten. Als groben Richtwert sollten Sie insgesamt 1% Prozent des Kaufwertes einrechnen (inklusive Grundbucheintragung). 

Weitere Informationen zum Notar und was sie alles für den Notartermin benötigen finden Sie in dem Artikel  “Was ist für den Notartermin zu beachten”.

Immobilienmakler und Immobilienagenturen

Bei einem Großteil der auf Mallorca stattfindenden Verkaufsprozesse für Immobilien, sind Immobilienmakler und/oder Immobilienagenturen involviert. Gerade aufgrund der Tatsache, dass gerade die meisten ausländischen Käufer eine Immobilie erwerben, die sich nicht in ihrem eigenen Land befindet, lassen Sie sich gerne entsprechend von einem Makler beraten.

Darüber hinaus hat sich der Immobilienmarkt auf Mallorca auch so entwickelt, dass die meisten Eigentümer und Verkäufer von Immobilien heutzutage sich der Einfachheit halber auch einem Makler widmen. Somit ist der Großteil der zum Verkauf stehenden Immobilien nur bei den Immobilienagenturen erhältlich.

In dem vorherigen Artikel des Mallorca Compass Immobilien Guides “Wie suche ich nach meiner Traumimmobilie / Immobilienmakler” finden Sie viele weitere wichtige Informationen und Hinweise zu dem Thema.