Abgesehen von den im vorherigen Kapitel beschriebenen emotionalen und rationalen Faktoren, möchten wir Ihnen in diesem Kapitel generelle Tipps geben, worauf sie bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca achten sollten. Einige von diesen Punkten sollten Sie selbst – auch ohne Expertenwissen – beurteilen können. Für andere empfiehlt es sich immer einen entsprechenden Fachmann hinzu zu holen.

Zustand der Bausubstanz der Immobilie

Um letztendlich die absolute Gewissheit über die Qualität einer Bausubstanz einer Immobilie zu erlangen ist ein Gutachter und/oder Architekt erforderlich. Bevor sie aber einen solchen Experten zu Rate ziehen, können Sie bereits selbst grob einen Eindruck bei den Besichtigungen erlangen. Es gilt darauf zu achten, ob es Anzeichen für einen Verfall von tragenden Bauteilen der Immobilie gibt. 

Oftmals können Sie eine tragende von einer eingesetzten Wand dadurch unterscheiden, wie massiv es bei einem Klopfen auf die entsprechende Wand klingt. Anzeichen für einen Verfall von tragenden Bauteilen können z.B. in Form von größeren Rissen in den Wänden zu erkennen sein. Und hierbei ist nicht die Rede von kleinen Haarrissen im Putz, sondern deutliche Risse in Stützmauern, tragenden Wänden, Poolbecken, etc. Auch durchhängende Dächer oder sich wölbende Wände können Anzeichen für Mängel in der Bausubstanz sein. Missachten Sie solche Anzeichen auf keinen Fall, denn Reparaturmaßnahmen in der Bausubstanz können mitunter recht kostspielig sein.  

Schon bei dem kleinsten Verdacht auf solche Mängel, sollten Sie einen Gutachter und/oder einen Architekten beauftragen den Sachverhalt zu prüfen. Ein Beispiel für ein renommiertes Unternehmen, dass solche Sachverhalte für sie überprüft ist die Firma ISOTEC. Nähere Informationen und Kontakte zu der Firma erhalten Sie über den folgenden Link: www.isotec.de

Immobilien mit Feuchtigkeitsproblemen

Bei der Besichtigung von Immobilien auf Mallorca sollten Sie auch unbedingt darauf achten, ob Anzeichen für Feuchtigkeit vorhanden sind. Diese können sich auf verschiedene Art und Weise bemerkbar machen. Oftmals bemerkt eine sensible Nase bereits beim Betreten einer Immobilie oder eines bestimmten Raums innerhalb des Objektes, wenn ein Feuchtigkeitsproblem vorliegt. Doch auch optisch kann man feuchte Stellen schnell erkennen. Dies kann in Form von Verfärbungen, Wölbungen in der Wand, Putzabfall oder im schlimmsten Fall Schimmel sein.  

Nehmen Sie auch solche Anzeichen sehr ernst und lassen Sie diese idealerweise von Experten prüfen. Diese werden sehr schnell die Ursache der Feuchtigkeit feststellen und über die Maßnahmen zur Beseitigung aufklären können. Diese können zum Teil einfach und schnell oder auch durchaus kompliziert und kostenintensiv sein. Auch hier hilft Ihnen beispielsweise eine Firma wie ISOTEC weiter.

Wichtigkeit der geographischen Ausrichtung der Immobilie

Der oben beschriebene Aspekt eventueller Feuchtigkeit wird erheblich davon beeinflusst, in welche Himmelsrichtung die Immobilie ausgerichtet ist. Die vermeintlich ungünstigste Ausrichtung ist eine Nordausrichtung. Diese bringt insbesondere in den kühleren und feuchteren Wintermonaten weniger Sonne und damit mehr Schatten auf und in die Immobilie. Dadurch ist eine Immobilie von Grund auf anfälliger für Probleme mit Feuchtigkeit.  

Unabhängig davon kann eine Ausrichtung den Wohnwert einer Immobilie deutlich beeinflussen. Beispielsweise sind Terrassen und/oder Balkone mit Nordausrichtung oftmals weniger von Licht und Sonne bestrahlt, als beispielsweise südlich ausgerichtete. Auch der Lichteinfall in die Immobilie ist davon in erheblichem Maße abhängig.

Sollten Sie sich bei einer Immobilie zwischen einer West- und einer Ostausrichtung entscheiden müssen, seien Sie sich darüber im Klaren, ob Sie lieber Sonnenaufgänge oder Sonnenuntergänge bevorzugen. In östlich ausgerichteten Immobilien genießen Sie morgens die aufgehende Sonne, in eher westlich ausgerichteten dann am Abend einen wunderschönen Sonnenuntergang.

Überprüfen Sie die geografische Ausrichtung der Immobilie bereits bei der Besichtigung. Hierzu kann Ihnen beispielsweise eine “Kompass App” in Ihrem Smartphone oder Ihrem Tablet sehr nützlich sein.

Legalität einer Immobilie

Bei der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollte der Aspekt der Legalität eindeutig geklärt sein. Dieser Einwand soll nicht den Anschein erwecken, ein Großteil der Immobilien auf Mallorca seien illegal gebaut!

Dennoch ist zu erwähnen, dass gerade ältere Bestandsimmobilien in den letzten Jahren oder Jahrzehnten durch An- und Umbauten verändert wurden, für die keine Baugenehmigungen eingereicht wurden.  Für kleinere Veränderungen an einer Immobilie ist eine sogenannte “Obra menor” und für größere Baumaßnahmen eine “Obra mayor” notwendig. 

In der Vergangenheit wurde dieses Thema nicht so ernst genommen wie heutzutage und viele Veränderungen an den Immobilien wurden deshalb “illegal” vorgenommen. Somit sind diese veränderten Bauten auch nicht im Grundbuch eingetragen.

Genau dieser Abgleich zwischen dem tatsächlich vorhandenen Baubestand und den Angaben im Grundbuch ist enorm wichtig. Hier empfehlen wir Ihnen, dies nicht auf eigene Faust zu tun, sondern sich beispielsweise einen Fachanwalt für Immobilienrecht und/oder einen Architekten zur Hilfe zu holen.

Sollte eine nicht legal vollzogene Baumaßnahme an einer Immobilie bereits viele Jahre zurückliegen, gibt es zum Teil die Möglichkeit, diese nachträglich ins Grundbuch einzutragen. Damit sind die An- und Umbauten zwar vom Rathaus geduldet, aber nicht offiziell legal.

Diese brauchen dann nicht zurückgebaut zu werden, dürfen aber auch in der Regel dann nicht mehr verändert werden. Diese rechtlichen Sachverhalte sind mitunter ziemlich komplex und werden von Gemeinde zu Gemeinde auf Mallorca unterschiedlich behandelt. Von daher ist in solchen Angelegenheiten die Unterstützung eines Fachanwalts für Immobilienrecht unerlässlich.

Man sollte sich grundsätzlich im Klaren darüber sein, dass wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca erwerben, bei der bestimmte Illegalitäten bestehen, das erhebliche Konsequenzen für Sie haben kann. Zum einen kann sich dies natürlich in besonderem Maße auf einen Wiederverkaufswert in der Zukunft auswirken.

Nachträgliche Eintragungen von Illegalitäten sind außerdem zum Teil administrativ und kostentechnisch recht aufwändig. Außerdem kann es durchaus passieren, dass man in der Zukunft bei behördlicher Aufforderung des Rückbaus der Illegalitäten auf nicht unerheblichen Kosten sitzen bleibt.

Die allgemeinen Legalitätsprüfungen vor dem Kauf sind insbesondere für Einfamilienhäuser, Villen, Fincas und sonstige Immobilien, die sich nicht in einer offiziellen Gemeinschaftsanlage befinden, zu empfehlen. Dies bedeutet, dass man in der Regel davon ausgehen kann, dass wenn man beispielsweise eine Wohnung, Apartment oder Penthouse in einer Wohnanlage kauft, dieser Aspekt in der Regel entfällt.

Dies ist dadurch zu begründen, dass jegliche bedeutenden baulichen Maßnahmen nicht von einem einzelnen Eigentümer, sondern von der Eigentümergemeinschaft entschieden werden müssen. Hierbei wird es verständlicherweise eher weniger zu illegalen Baumaßnahmen kommen.

Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie in Wohnanlagen

Der Mallorca Compass Immobilien Guide weist sie darauf hin, bei dem Kauf einer Immobilie in Wohnanlagen auf die folgenden Punkte besonders zu achten. In dem Kapitel “Nebenkosten beim Immobilienkauf” (Backlink) haben wir bereits das Thema Gemeinschaftskosten erwähnt. Lassen Sie sich hierzu detailliert informieren bevor Sie sich für den Kauf einer Wohnung, eines Apartments oder eines Penthouses in einer Wohnanlage entscheiden. 

Informieren Sie sich zum einen über die Höhe dieser Gemeinschaftskosten, die Fälligkeit (monatlich/quartalsweise/jährlich) und insbesondere auch was genau in diesen Gemeinschaftskosten enthalten ist. Standardmäßig beinhalten die Gemeinschaftskosten: Reinigungskosten für Innen- und Außenbereiche, Wartung und Instandhaltung (von z.B. elektrischen Toren, Gemeinschaftspools, Aufzügen etc.), Gemeinschaftskosten für die Nutzung von Kommunikations- und Sat-Anlagen, Kosten für anstehende Renovierungen, Reparaturen oder Neuanschaffungen. 

In recht vielen Wohnanlagen (insbesondere die größeren, älteren Wohngebäude mit vielen Wohneinheiten) sind in den Gemeinschaftskosten, auch die Wasserkosten enthalten.

Dies liegt oft daran, dass die einzelnen Wohneinheiten keine eigenen Wasserzähler haben. Gerade wenn Sie die Immobilie ganzjährig nutzen, kann dies ein interessanter Vorteil sein, da sie unabhängig vom Verbrauch pauschal einen festen Betrag für die Wassernutzung zahlen. Sollten Sie die Immobilie nur wenige Tage oder Wochen im Jahr nutzen, ist dies eher ein Nachteil.

Gerade auf den erwähnten Punkt der Kosten für anstehende Renovierungen sollten Sie einen genaueren Blick werfen. Sie sollten darüber im Bilde sein, welche genauen Renovierungen oder Reparaturen geplant sind, wann sie bezahlt und wann sie durchgeführt werden. Hierbei spielt das Thema Rücklagen eine ganz entscheidende Rolle. Es geht darum zu prüfen, ob in den regelmäßig zu zahlenden Gemeinschaftskosten auch ein bestimmter Betrag als Rücklage für solche Maßnahmen eingeplant ist. 

Dieser Aspekt wird in den Eigentümergemeinschaften unterschiedlich behandelt. Manche kalkulieren ihre Gemeinschaftskosten inklusive der Rücklagen, in anderen werden im Falle von Renovierungen oder sonstigen Maßnahmen einmalige Zahlungen für die Eigentümer fällig. Hierzu ist es empfehlenswert sich über den Verkäufer, den Immobilienmakler, oder dem Fachanwalt für Immobilienrecht die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten zwei bis drei Jahre anzufordern. Bei Durchsicht der Protokolle werden Ihnen genau diese Punkte deutlich. 

Bestehende Lasten/Belastungen auf der Immobilie

Interessant und durchaus wichtig zu wissen ist, ob die von Ihnen für den Kauf ausgewählte Immobilie noch Belastungen, wie beispielsweise eine laufende Hypothek aufweist. Jegliche Auflösung solcher Belastungen und/oder die Löschung der Hypothek erfolgen in der Regel beim Notar unmittelbar vor der Beurkundung des Kaufvertrags. Diesen Punkt erläutert Ihnen der Mallorca Compass Immobilien Guide auch in dem Kapitel “Was ist für den Notartermin zu beachten”. (Backlink). 

Um sich über die bestehenden Belastungen einer Immobilie auf Mallorca zu informieren, müssen Sie am besten einen Blick in einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch vornehmen. Im spanischen nennt sich dieser aktuelle Grundbuchauszug “Nota Simple”. Fragen Sie hierfür Ihren Immobilienmakler und/oder ihren Fachanwalt für Immobilienrecht.